Le marché annécien se lit dans quatre sources publiques, pas dans les annonces

Aucun observatoire ne publie un prix au m² qui vaudrait pour Annecy entière. Les données existent pourtant, elles sont publiques, et elles se lisent commune par commune.

Le bassin annécien produit chaque année un flot de chiffres ronds : un prix au m² pour « Annecy », un autre pour « Annecy-le-Vieux », un pourcentage de hausse annuelle. Presque aucun de ces chiffres n’est accompagné de sa source, de sa date de relevé et du périmètre géographique qu’il recouvre. Or dans ce bassin précisément, les trois manquent rarement par hasard : le périmètre administratif a changé en 2017, le parc est très hétérogène sur quelques kilomètres, et une part importante des logements ne sert pas d’habitation principale.

Cette page sert de point d’entrée. Elle dit où sont les données, ce que chacune sait faire, et ce qu’aucune ne sait faire.

Le périmètre retenu

Le territoire couvert ici est le bassin de vie d’Annecy : la commune nouvelle et sa couronne immédiate — Épagny Metz-Tessy, Argonay, Veyrier-du-Lac, Menthon-Saint-Bernard, Talloires-Montmin, Sévrier, Saint-Jorioz, Duingt — auxquelles s’ajoutent Rumilly à l’ouest et la vallée de Thônes à l’est.

Ce périmètre ne recouvre pas un seul découpage administratif. Une partie des communes appartient à la communauté d’agglomération du Grand Annecy, d’autres non. Cette précision n’est pas une coquetterie : le document d’urbanisme applicable, le programme local de l’habitat et les délibérations fiscales se décident à l’échelle de l’intercommunalité ou de la commune, jamais à l’échelle du « bassin ». Chercher une règle au mauvais niveau, c’est ne pas la trouver.

La rupture de 2017

Au 1er janvier 2017, six communes ont fusionné pour former la commune nouvelle d’Annecy : Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod. Elles existent depuis comme communes déléguées, mais elles ne forment plus qu’un seul code commune au répertoire de l’INSEE.

La conséquence est mécanique et elle vaut pour toutes les séries statistiques : une donnée « Annecy » antérieure à 2017 et une donnée « Annecy » postérieure ne décrivent pas le même territoire. Comparer les deux produit une variation qui ne mesure rien d’autre qu’un changement de périmètre. C’est vrai des séries de population, des séries de logements et de toute agrégation de transactions par code commune.

Il existe une parade simple. Dans les fichiers de mutations, les anciennes communes restent repérables par le code postal et par la section cadastrale de la parcelle, pas par le code commune. Un filtre construit sur ces deux champs reconstitue Annecy-le-Vieux ou Seynod à l’identique, avant comme après la fusion. Le même raisonnement s’applique à Épagny Metz-Tessy, née elle aussi d’une fusion, un an plus tôt.

Quatre sources publiques, et ce que chacune sait

Source	Ce qu’elle contient	Ce qu’elle ne dit pas	Rythme
DVF — demandes de valeurs foncières, DGFiP, sur data.gouv.fr	Le prix inscrit dans l’acte pour chaque mutation publiée, la date, l’adresse, la parcelle, la surface bâtie du cadastre, le nombre de pièces	L’étage, l’ascenseur, l’état, l’exposition, la vue, le DPE, la part de mobilier incluse dans le prix	Mise à jour semestrielle, profondeur de cinq ans
Patrim, dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr	Les mêmes mutations, avec une recherche par critères	Rien de plus que DVF sur le bien lui-même ; l’accès suppose de déclarer un motif (succession, donation, IFI, expropriation, contestation)	En continu
Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens	Une évolution, sous forme d’indice, par grande zone	Aucun niveau de prix, et rien à l’échelle du quartier	Trimestriel
Recensement de l’INSEE, série logement	La structure du parc commune par commune : résidences principales, résidences secondaires et logements occasionnels, logements vacants	Rien sur les prix	Millésimes annuels glissants

Aucune de ces quatre sources ne produit un prix au m² par quartier. Deux d’entre elles contiennent la matière première qui permet de le reconstituer, à condition d’accepter le travail de nettoyage que cela suppose. C’est l’objet d’une page à part, sur la lecture des prix au m² par quartier.

Trois contraintes que le reste de la France ne connaît pas

Le lac ferme le foncier sur un côté. Sur les communes riveraines, l’offre constructible n’est pas seulement rare : elle est bornée par un régime juridique spécifique. Le lac d’Annecy dépasse mille hectares, ce qui fait de ses communes riveraines des communes littorales au sens du code de l’environnement — un point développé dans l’analyse des règles applicables aux terrains constructibles.

Le relief renchérit la construction et pèse sur le diagnostic énergétique. Le calcul conventionnel du diagnostic de performance énergétique dépend de la zone climatique et de l’altitude du bien, fixées par l’arrêté du 31 mars 2021. À surface, année et isolation comparables, deux logements séparés de quelques centaines de mètres de dénivelé ne reçoivent pas la même étiquette. Sur un territoire qui monte vite dès qu’on quitte la cuvette, ce n’est pas un détail de méthode.

La frontière modifie la solvabilité des acheteurs. Une partie de la demande locale est portée par des actifs rémunérés en francs suisses. Leur dossier de crédit ne s’instruit pas comme un dossier ordinaire, et l’écart de revenu ne se convertit pas intégralement en capacité d’emprunt. Le mécanisme est détaillé dans la note sur les frontaliers et le pouvoir d’achat immobilier.

À ces trois traits s’ajoute un quatrième, statistique celui-là : la part du parc occupée à titre de résidence secondaire varie fortement d’une commune à l’autre du bassin, entre la ville-centre et les rives ou la vallée. Cette part se relève commune par commune dans les données de l’INSEE ; ses conséquences fiscales sont traitées dans la note sur les résidences secondaires en Haute-Savoie.

Ce que mesure une annonce

Un prix affiché est une demande, pas une transaction. Entre l’annonce et l’acte, trois écarts se cumulent : la négociation, le retrait des biens qui ne trouvent pas preneur, et le décalage de plusieurs mois entre la signature du compromis et la publication de la vente au fichier immobilier.

Un baromètre construit sur des annonces mesure donc l’état d’un stock à un instant donné. Un baromètre construit sur DVF mesure des ventes conclues, mais avec un retard. Les deux ont un usage ; ils ne répondent simplement pas à la même question, et ils ne se comparent pas ligne à ligne.

Ce que ce site ne publiera pas

Une revue locale n’a d’intérêt que si elle refuse ce que tout le monde accepte. Trois refus, donc, tenus sur l’ensemble des pages :

Aucun prix au m² sans source datée. Quand le niveau n’est pas sourçable, la page explique la méthode de lecture et s’arrête là. C’est moins spectaculaire qu’un chiffre rond ; c’est vérifiable.
Aucune annonce, aucun mandat, aucune estimation personnalisée. Ce site n’est pas une agence et n’en remplit aucune fonction.
Aucun cas particulier traité. Les règles citées le sont dans leur formulation générale, avec la référence du texte, à charge pour le lecteur de la confronter à sa situation avec un professionnel.

Où vérifier

Les mutations sont publiées par la direction générale des finances publiques sous le nom demandes de valeurs foncières, sur data.gouv.fr, en application de l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales. Une interface de consultation cartographique est mise à disposition par l’État à l’adresse app.dvf.etalab.gouv.fr. Le service Patrim est accessible depuis l’espace particulier d’impots.gouv.fr.

La composition des communes nouvelles et la liste des communes déléguées figurent au code officiel géographique de l’INSEE, qui donne la date d’effet de chaque fusion. Les données de parc de logements se consultent dans le dossier complet publié par l’INSEE pour chaque commune, série logement.

Les indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens sont diffusés conjointement par l’INSEE et le Conseil supérieur du notariat ; leur méthodologie est publiée avec la série. Pour les questions de logement, l’ANIL et son agence départementale assurent une information gratuite et indépendante.

Les zones climatiques et les tranches d’altitude utilisées par le diagnostic de performance énergétique figurent à l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE, consultable sur Légifrance dans sa version en vigueur.

Informations relevées le 7 septembre 2026. Les millésimes DVF, les indices trimestriels et les textes cités évoluent : vérifiez la date de publication affichée par chaque source avant de vous en servir.