La taxe d'habitation a disparu sur la résidence principale, pas sur la résidence secondaire

Acheter une résidence secondaire dans le bassin annécien relève d’une logique d’usage, rarement d’un calcul de rendement. Cela n’empêche pas la fiscalité de peser lourdement sur le coût annuel de détention, ni de varier fortement d’une commune à l’autre à quelques kilomètres de distance.

Trois mécanismes se cumulent : une taxe d’habitation maintenue, une majoration facultative que seules certaines communes peuvent voter, et un régime de plus-value moins favorable qu’à la revente d’une résidence principale. Aucun des trois n’est propre à la Haute-Savoie ; c’est leur concentration sur ce territoire qui l’est.

Deux définitions qui ne se recouvrent pas

Le mot « résidence secondaire » ne renvoie pas au même objet selon qu’on lit un texte fiscal ou une statistique publique.

Pour l’administration fiscale, le critère est l’occupation déclarée : un local meublé d’habitation qui n’est pas la résidence principale du redevable est imposé à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Un logement non meublé et inoccupé relève, lui, du régime des logements vacants.

Pour l’INSEE, dans le recensement, la catégorie s’intitule « résidences secondaires et logements occasionnels ». Elle regroupe les logements utilisés pour les week-ends, les loisirs ou les vacances, ainsi que les logements meublés loués pour des séjours touristiques. Un logement utilisé pour des raisons professionnelles y figure également.

La conséquence est directe : le taux de résidences secondaires publié par l’INSEE pour une commune ne correspond pas au nombre de logements imposés à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires dans cette même commune. Les deux se citent, jamais l’un pour l’autre.

La déclaration d’occupation

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, l’administration ne sait plus, par défaut, à quel titre chaque logement est occupé. L’article 1418 du code général des impôts impose donc à tout propriétaire de déclarer la situation d’occupation de ses locaux d’habitation, par le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » de l’espace particulier d’impots.gouv.fr.

La déclaration n’est à renouveler qu’en cas de changement. Elle conditionne l’imposition : un logement mal déclaré peut être taxé comme résidence secondaire, ou comme logement vacant, alors qu’il ne l’est pas. Sur un territoire où beaucoup de biens changent d’usage au fil des années, c’est la première source de rectification.

Quel impôt, pour quelle occupation

Situation du logement	Imposition	Base légale
Résidence principale	Plus de taxe d’habitation	Suppression achevée pour l’ensemble des foyers
Logement meublé non affecté à la résidence principale	Taxe d’habitation sur les résidences secondaires	Code général des impôts
Idem, dans une commune de la zone dite tendue ayant délibéré	Taxe d’habitation sur les résidences secondaires majorée de 5 % à 60 %	Article 1407 ter du CGI
Logement vacant depuis au moins un an, en zone tendue	Taxe annuelle sur les logements vacants : 17 % la première année d’imposition, 34 % ensuite	Article 232 du CGI
Logement vacant, hors zone tendue, si la commune a délibéré	Taxe d’habitation sur les logements vacants	Article 1407 bis du CGI

La ligne décisive est la troisième. La majoration n’est ni automatique, ni générale : elle suppose deux conditions cumulatives. La commune doit appartenir au périmètre défini par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dans sa rédaction en vigueur — périmètre sensiblement élargi par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui y a intégré des communes caractérisées par une forte part de résidences secondaires. Et le conseil municipal doit avoir voté la majoration, en fixant son taux dans la fourchette prévue par la loi.

Deux communes voisines du tour du lac peuvent donc appliquer des régimes différents : l’une sans majoration, l’autre avec une majoration votée. Ce site ne publie aucun taux communal. Un taux de majoration résulte d’une délibération, il se modifie, et le seul document qui fasse foi est la délibération elle-même — ou, plus simplement, l’avis d’imposition du bien concerné.

Ce que la commune décide, et ce qu’elle ne décide pas

Décidé localement	Fixé nationalement
L’application ou non de la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et son taux entre 5 % et 60 %	L’appartenance de la commune au périmètre ouvrant droit à cette majoration
Les taux de taxe foncière votés par la commune et l’intercommunalité	Les valeurs locatives cadastrales servant de base et leur revalorisation
L’institution éventuelle de la taxe d’habitation sur les logements vacants hors zone tendue	Les taux de la taxe annuelle sur les logements vacants

Cette répartition explique pourquoi il n’existe pas de « fiscalité de la résidence secondaire en Haute-Savoie » : il existe autant de situations que de communes, et la vérification se fait sur un seul bien à la fois.

À la revente

La revente d’une résidence secondaire n’ouvre droit à aucune des exonérations attachées à la résidence principale. La plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention distincts pour chacun : l’exonération est acquise au bout de vingt-deux ans de détention pour l’impôt sur le revenu et de trente ans pour les prélèvements sociaux, en application des articles 150 U et 150 VC du code général des impôts. Une taxe additionnelle, prévue à l’article 1609 nonies G, s’applique au-delà d’un seuil de plus-value imposable.

Une exonération particulière mérite d’être connue : l’article 150 U, II, 1° bis du même code exonère, sous conditions strictes, la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des années précédentes et remploie le prix dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans le délai fixé par le texte. Les conditions se vérifient une par une avant toute décision.

Enfin, pour les redevables concernés par l’impôt sur la fortune immobilière, l’abattement de 30 % prévu à l’article 973 du code général des impôts sur la valeur du bien s’applique à la résidence principale et à elle seule. Une résidence secondaire entre dans la base pour sa valeur vénale entière.

La mise en location saisonnière d’un tel bien relève d’une réglementation distincte — changement d’usage, déclaration en mairie, fiscalité des revenus locatifs — qui n’est pas traitée sur ce site.

Lire le poids réel des résidences secondaires

La part du parc occupée à titre de résidence secondaire est l’indicateur qui distingue le mieux les communes du bassin entre elles : elle est structurellement faible dans la ville-centre et son agglomération, sensiblement plus élevée sur les communes riveraines du lac et dans la vallée de Thônes.

Cette part se relève sans intermédiaire. Le dossier complet publié par l’INSEE pour chaque commune comporte une série logement qui donne, par millésime, la répartition entre résidences principales, résidences secondaires et logements occasionnels, et logements vacants. C’est la même source pour toutes les communes, ce qui la rend comparable — à condition de retenir le même millésime, et de tenir compte de la fusion communale de 2017 pour Annecy, décrite dans la présentation du marché annécien.

Aucun chiffre n’est repris ici : ces séries sont mises à jour chaque année, et un pourcentage publié sans son millésime devient trompeur en moins de deux ans.

Où vérifier

La majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires est prévue à l’article 1407 ter du code général des impôts, la taxe sur les logements vacants à l’article 232, la taxe d’habitation sur les logements vacants à l’article 1407 bis, l’obligation déclarative à l’article 1418. Le périmètre de la zone tendue est fixé par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié notamment par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Tous ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur.

Le régime des plus-values immobilières des particuliers figure aux articles 150 U à 150 VH du même code, la taxe additionnelle à l’article 1609 nonies G, l’abattement IFI sur la résidence principale à l’article 973. Les fiches de service-public.fr et la documentation de impots.gouv.fr en donnent une présentation à jour.

Les délibérations fiscales sont publiées par chaque commune au recueil de ses actes administratifs. Les données de parc de logements sont publiées par l’INSEE dans le dossier complet de chaque commune. Pour une information gratuite et neutre, l’ANIL et son agence départementale sont compétentes.

Informations relevées le 7 septembre 2026. La fiscalité des résidences secondaires a été modifiée par plusieurs lois de finances successives : vérifiez l’état du droit et la délibération communale applicable avant toute décision.