Le prix au m² par quartier à Annecy ne se publie pas, il se reconstitue dans DVF

Il n’existe pas d’observatoire officiel qui publie un prix au m² par quartier annécien. Ce que publient les portails d’annonces et les estimateurs en ligne relève d’un modèle : une valeur calculée, dont la méthode et le jeu de données ne sont presque jamais accessibles. Ce que publie l’État, en revanche, ce sont les mutations réellement enregistrées — prix inscrit dans l’acte, date, adresse, parcelle.

La différence est structurante. Un prix au m² reconstitué à partir des mutations est vérifiable ligne à ligne par n’importe qui. Il est aussi beaucoup plus fragile qu’il n’y paraît, pour des raisons qui tiennent à la construction du fichier et non au marché. Voici lesquelles, et comment les neutraliser.

Ce que contient le fichier des mutations

Le jeu de données demandes de valeurs foncières est publié par la direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr, en application de l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales. Il est mis à jour deux fois par an et couvre les cinq dernières années.

Chaque ligne porte une valeur foncière, une date de mutation, une nature de mutation, une adresse, une référence cadastrale, un type de local, une surface bâtie issue du cadastre, un nombre de pièces principales et, le cas échéant, une surface de terrain.

Ce qui n’y figure pas est plus déterminant encore :

Absent du fichier	Pourquoi ça compte à Annecy
L’étage et la présence d’un ascenseur	Deux logements identiques d’un même immeuble ne valent pas le même prix ; l’écart est d’autant plus marqué que le bâtiment est ancien
L’orientation et la vue	Sur les communes riveraines, c’est le premier facteur de dispersion des prix — et il est structurellement invisible
L’état du bien et l’année de rénovation	Un même immeuble des années 1970 contient du rénové et du jamais touché
Le diagnostic de performance énergétique	Non repris dans le fichier ; il faut le croiser avec la base publique des DPE
La part de mobilier	Si l’acte ne l’isole pas, elle est incluse dans la valeur foncière
Le lien entre vendeur et acquéreur	Une vente entre proches, un partage ou une cession en démembrement n’est pas signalée

Un prix au m² tiré du fichier brut mélange donc, sans le dire, du rénové et du dégradé, du rez-de- chaussée et du dernier étage, du plein sud sur le lac et du nord sur cour.

Six filtres avant tout calcul

1. Ne garder que les ventes classiques. Le champ « nature de mutation » distingue les ventes des ventes en l’état futur d’achèvement, des adjudications, des échanges et des expropriations. Les ventes en l’état futur d’achèvement, notamment, apparaissent souvent au stade du terrain ou avec une valeur qui ne correspond pas au logement livré.

2. Écarter les mutations qui portent sur plusieurs biens. C’est le piège le plus coûteux. Une même mutation peut regrouper une maison et sa dépendance, un appartement et sa cave, un lot de plusieurs appartements ou un immeuble entier. La valeur foncière est alors unique pour l’ensemble. Divisée par la surface d’un seul local, elle produit un prix au m² spectaculairement faux — et comme l’erreur va toujours dans le même sens, elle tire les moyennes vers le bas.

3. Séparer les appartements des maisons. Les deux marchés ne réagissent pas aux mêmes facteurs, et le prix au m² d’une maison n’a de sens qu’à surface de terrain comparable.

4. Neutraliser le terrain. Pour une maison, la valeur foncière rémunère la construction et la parcelle. Rapporter le tout à la seule surface bâtie fabrique un prix au m² qui varie avec la taille du jardin. Sur les communes de coteau du bassin, où les parcelles sont très inégales, cet effet est massif.

5. Écarter les valeurs improbables aux deux extrémités. Un viager apparaît avec la seule valeur du bouquet ; une cession de nue-propriété, avec la valeur démembrée. Rien ne les distingue dans le fichier. Un seuil bas et un seuil haut, retenus explicitement et annoncés, valent mieux qu’un nettoyage discret.

6. Raisonner en médiane, jamais en moyenne. Sur des effectifs faibles, une seule mutation atypique déplace la moyenne de plusieurs points. La médiane résiste. Et sous un certain nombre de ventes comparables, aucune des deux ne veut dire quoi que ce soit : il faut publier l’effectif à côté du résultat, sans quoi le chiffre n’est pas lisible.

Quel découpage appeler « quartier »

Les noms de quartiers en usage à Annecy — la vieille ville, les bords du Thiou, les coteaux — n’ont pas de définition statistique. Aucun fichier ne comporte de champ « quartier ». Trois découpages seulement sont exploitables, et ils ne se recouvrent pas.

Les communes déléguées. Depuis la fusion du 1er janvier 2017, Annecy, Annecy-le-Vieux, Cran-Gevrier, Meythet, Pringy et Seynod ne forment qu’un code commune. Elles restent repérables dans les mutations par le code postal et la section cadastrale. C’est le découpage le plus stable et le plus parlant pour un lecteur local.

Les IRIS de l’INSEE. Les communes de plus de dix mille habitants sont découpées en zones infra-communales d’environ deux mille habitants. C’est la seule maille officielle en dessous de la commune, et la seule qui permette de croiser des prix avec des données de population ou de parc. Elle ne correspond à aucun nom d’usage.

La section cadastrale. Maille la plus fine, directement présente dans les mutations, sans aucune signification pour un habitant. Utile pour isoler une rue ou un îlot, illisible pour décrire un marché.

Le choix n’est pas neutre : le même jeu de ventes agrégé par commune déléguée, par IRIS ou par section produit trois cartes différentes. Un chiffre publié sans son découpage n’est pas interprétable.

Lire un écart entre deux secteurs

Une fois le calcul propre, l’écart entre deux secteurs annéciens ne s’explique presque jamais par une seule variable. Quatre reviennent constamment.

La distance au lac et l’exposition. Elle ne se lit pas en mètres à vol d’oiseau mais en visibilité effective : un bien à trois cents mètres du rivage, masqué par un immeuble, ne se compare pas à un bien plus éloigné mais dégagé. Ce point fait l’objet d’une page à part sur ce que change réellement une vue sur le lac.

L’âge du bâti et la profondeur des rénovations. Le bassin a été largement construit dans les décennies d’après-guerre. À l’intérieur d’un même secteur, l’écart entre un immeuble rénové et un immeuble d’origine peut dépasser l’écart entre deux secteurs.

L’accès aux axes vers la Suisse. Le temps de trajet vers le bassin genevois compte pour une partie de la demande. Il varie beaucoup plus que la distance kilométrique, et il varie selon l’heure.

La contrainte réglementaire sur le foncier. Sur les communes riveraines, l’offre nouvelle est limitée par des règles d’urbanisme spécifiques, développées dans la note sur les terrains constructibles. Une rareté juridique ne se lit pas dans un prix au m² : elle se lit dans le nombre de mutations, qui est aussi dans le fichier.

Pourquoi cette page ne donne aucun montant

Publier un niveau de prix suppose de publier avec lui la date d’extraction, le millésime du fichier, le périmètre exact, les filtres appliqués et l’effectif retenu. Sans ces cinq éléments, un montant n’est pas une information : c’est un chiffre qui vieillit mal et que personne ne peut contredire.

La méthode ci-dessus est reproductible en une heure, gratuitement, sur les données de l’État. Elle donne un résultat daté, dont on connaît les limites. C’est plus utile qu’un prix moyen affiché sans provenance — et c’est le seul niveau d’exigence tenable sur un marché aussi hétérogène que celui-ci.

Où vérifier

Le jeu de données demandes de valeurs foncières est publié sur data.gouv.fr par la DGFiP ; sa fiche indique le millésime et la date de mise à jour. Le cadre légal de cette ouverture est l’article L. 112 A du livre des procédures fiscales. Une consultation cartographique sans téléchargement est offerte par l’État sur app.dvf.etalab.gouv.fr.

Le service Patrim, dans l’espace particulier d’impots.gouv.fr, donne accès aux mêmes mutations avec une recherche par critères ; son usage suppose de déclarer un motif prévu par les textes.

La définition et le contour des IRIS, ainsi que la composition des communes nouvelles, sont publiés par l’INSEE — respectivement dans la documentation des découpages infra-communaux et dans le code officiel géographique.

Les indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, diffusés trimestriellement, permettent de replacer une observation locale dans une tendance ; ils ne fournissent pas de niveau de prix par quartier.

Relevé effectué le 7 septembre 2026. Le fichier des mutations étant mis à jour deux fois par an, tout calcul reproduit à partir de cette page doit porter sa propre date d’extraction.